Verkoop van een appartement: welke informatie geeft de syndicus?

Wie een appartement verkoopt, verkoopt ook een stuk van de mede-eigendom: een aandeel in de gemene delen, in het reservekapitaal en soms in lopende schulden of geplande werken. Daarom moet de koper weten wat hij koopt. De wet geeft de syndicus daarbij een vaste rol: hij bezorgt de notaris de informatie over de financiële toestand van de kavel en de mede-eigendom.

Wat zegt de wet?

De regels staan in art. 3.94 van het Burgerlijk Wetboek (vroeger art. 577-11). Ze gelden voor elke overdracht van een kavel in een mede-eigendom, dus ook bij een schenking of een verdeling. De informatie wordt in twee stappen opgevraagd: eerst vóór de ondertekening van de verkoopovereenkomst, daarna vóór het verlijden van de authentieke akte bij de notaris.

Vóór de verkoopovereenkomst

Nog voor de koper tekent, moet hij een beeld krijgen van de mede-eigendom. De notaris, de makelaar of de verkoper vraagt de syndicus onder meer naar:

• het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal en het aandeel van de kavel daarin;
• eventuele achterstallige bedragen van de verkoper;
• de oproepen tot betaling voor werken die de algemene vergadering al besliste;
• lopende gerechtelijke procedures van de mede-eigendom;
• de notulen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar en de afrekeningen van de laatste twee jaar;
• een kopie van de laatste balans van de vereniging van mede-eigenaars.

Vóór de authentieke akte

Daarna vraagt de notaris de syndicus een stand van zaken op de datum van de overdracht: welke uitgaven voor behoud en herstel al beslist waren, welke kosten nog verschuldigd zijn en hoe de lasten tussen verkoper en koper verdeeld worden. Wie wat betaalt na de verkoop, hangt af van het moment waarop de werken beslist of uitgevoerd werden. Verkoper en koper kunnen daar in de verkoopovereenkomst anders over afspreken, maar dat geldt enkel tussen hen, niet tegenover de mede-eigendom.

Wie betaalt de kosten van het dossier?

De syndicus mag de kosten voor het samenstellen van de verkoopinformatie aanrekenen. Ze vallen in principe ten laste van de verkopende eigenaar, tenzij anders afgesproken. Bij een professionele syndicus staat het tarief in het syndicuscontract. Lees ook wat een syndicus kost.

Zo heb je het dossier snel klaar

De termijnen zijn kort en de notaris wacht op jou. Wie de afrekeningen, notulen en openstaande saldi per kavel al op één plek heeft, stelt het attest in minuten samen in plaats van dagen. In Beheerly stelt de AI een concept van het verkoopattest op uit de gegevens die al in het dossier zitten. Jij leest na, vult aan en ondertekent.