Verplichte keuringen in een appartementsgebouw: kalender

In een appartementsgebouw in Vlaanderen laat de syndicus de elektrische installatie van de gemeenschappelijke delen om de vijf jaar keuren, de lift geregeld inspecteren door een erkende externe dienst voor technische controle (EDTC) met om de vijftien jaar een risicoanalyse, een collectieve gasketel vanaf 20 kW om de twee jaar en een stookolieketel vanaf 20 kW elk jaar onderhouden, en zorgt hij voor een EPC van de gemeenschappelijke delen en, als het gebouw van vóór 2001 is, een asbestattest van de gemene delen.

Welke keuringen zijn verplicht voor de gemeenschappelijke delen?

• Elektrische installatie (AREI): om de vijf jaar door een erkend keuringsorganisme, en opnieuw na een belangrijke wijziging of uitbreiding.
• Lift: elke drie maanden een preventieve inspectie door een EDTC, of één grondige inspectie per jaar plus een halfjaarlijkse controle als het onderhoudsbedrijf ISO 9001-gecertificeerd is. Daarnaast om de vijftien jaar een risicoanalyse.
• Gasketel met een vermogen vanaf 20 kW: onderhoud om de twee jaar door een erkend technicus.
• Stookolieketel vanaf 20 kW: elk jaar onderhoud door een erkend technicus.
• EPC van de gemeenschappelijke delen: tien jaar geldig, voor elk gebouw met minstens twee wooneenheden.
• Asbestattest van de gemene delen: voor gebouwen van vóór 2001, uiterlijk op 31 december 2026.

Waarom is de elektrische keuring nu om de vijf jaar?

Sinds 1 juni 2023 vallen de gemeenschappelijke delen van een residentieel gebouw niet meer onder de regels voor huishoudelijke installaties. Gangen, traphallen, garages en tuinen worden daardoor om de vijf jaar gekeurd in plaats van om de 25 jaar. Werd de installatie vóór die datum al gekeurd, dan geldt eerst de datum van het volgende bezoek die in het laatste verslag staat. Het AREI is federaal, dus deze regel geldt ook in Brussel en Wallonië.

Hoe vaak moet de lift gekeurd worden?

De lift volgt het koninklijk besluit van 9 maart 2003. Het ritme van de preventieve inspecties hangt af van het onderhoudsbedrijf: zonder ISO 9001-certificaat elke drie maanden, met certificaat één keer per jaar plus een halfjaarlijkse controle. De eerste risicoanalyse moet uiterlijk vijftien jaar na de ingebruikname gebeuren, daarna minstens om de vijftien jaar. Wat er na die analyse moet gebeuren, lees je in ons artikel over een lift moderniseren.

Wat met de verwarming en de blustoestellen?

Een collectieve centrale verwarming op gas of stookolie vanaf 20 kW moet in Vlaanderen onderhouden worden door een erkend technicus: voor gas om de twee jaar, voor stookolie elk jaar. Het vermogen staat op het kenplaatje van de ketel. Brussel en Wallonië hebben eigen regels voor verwarming. Voor blustoestellen en brandhaspels bestaat geen algemene keuringsplicht voor elk appartementsgebouw. Een verplichting kan wel volgen uit de brandvoorschriften van het gebouw, een advies van de brandweer of de polis van de brandverzekering. Hangen ze er, laat ze dan jaarlijks nazien.

Welke attesten horen in de kalender?

Twee attesten hebben een vervaldatum zonder een keuring te zijn. Het EPC van de gemeenschappelijke delen is tien jaar geldig en moet er zijn vóór de EPC's van de appartementen. Het asbestattest van de gemene delen moet voor gebouwen van vóór 2001 uiterlijk op 31 december 2026 klaar zijn. Beide regels zijn Vlaams. Alles over termijnen, geldigheid en wie wat bestelt, staat in asbestattest en EPC voor de gemeenschappelijke delen.

Wie is verantwoordelijk voor de keuringen?

De syndicus stelt de daden van behoud en voorlopig beheer (art. 3.89 BW, vroeger art. 577-8), en daar horen de wettelijke keuringen bij. Werken die de wet oplegt, vallen niet onder de tweederdemeerderheid voor werken aan de gemeenschappelijke delen (art. 3.88 BW, vroeger art. 577-7): daarvoor volstaat een volstrekte meerderheid in de algemene vergadering. Meer over de taken van de syndicus lees je in wat doet een syndicus.

Hoe hou je de keuringskalender bij?

1. 1Maak per gebouw een lijst van alle installaties: lift, ketels, elektrische installatie, blustoestellen, en de attesten met hun vervaldatum.
2. 2Noteer per keuring de datum van de laatste uitvoering en de frequentie, en reken de volgende datum uit.
3. 3Plan een herinnering ruim vóór de vervaldatum, zodat er tijd is om een keuringsorganisme of technicus te boeken.
4. 4Bewaar elk verslag bij het gebouw, samen met het postinterventiedossier. Een notaris of koper vraagt er vaak naar.

In Beheerly leg je per gebouw elke keuring en onderhoudsbeurt vast met de laatste uitvoering en de frequentie in maanden. De volgende datum wordt mee uitgerekend en je krijgt een herinnering vóór de vervaldatum. Het verslag voeg je als document toe, zodat het bij het gebouw blijft.