Asbestattest en EPC voor de gemeenschappelijke delen

In Vlaanderen moet elke vereniging van mede-eigenaars van een gebouw van vóór 2001 uiterlijk op 31 december 2026 een asbestattest van de gemene delen hebben, en elk appartementsgebouw met minstens twee wooneenheden heeft sinds 1 januari 2024 een EPC van de gemeenschappelijke delen nodig, dat maximaal tien jaar geldig is. De syndicus wijst de vereniging op beide verplichtingen en bestelt de attesten in haar naam.

Welke gebouwen hebben een asbestattest van de gemene delen nodig?

Elk appartementsgebouw met meerdere eigenaars dat vóór 2001 gebouwd werd. Het bouwjaar is dat uit het kadaster. De gemene delen hebben meestal een eigen kadastrale legger; is dat niet zo, dan geldt het bouwjaar van de privatieve delen. De termijn van 31 december 2026 staat los van een verkoop: ook een gebouw waar niemand verkoopt, moet het attest hebben. Vanaf 2032 moet bovendien elke eigenaar van een gebouw van vóór 2001 een asbestattest hebben voor zijn eigen deel, ook zonder verkoop.

Wie bestelt het asbestattest en wat doet de syndicus?

De vereniging van mede-eigenaars, vertegenwoordigd door de syndicus. Volgens Vlaanderen.be valt het binnen de aansprakelijkheid van de syndicus om de vereniging tijdig te informeren. Een gecertificeerde asbestdeskundige inventariseert de gemene delen met een visuele, niet-destructieve inspectie. De syndicus vult de opdracht in en ondertekent ze, bezorgt plannen en bestaande inventarissen, zorgt voor toegang tot alle gemeenschappelijke ruimtes en technische lokalen, en verwittigt de bewoners. Er is geen wettelijk vastgelegde prijs: vraag offertes bij meerdere deskundigen. Werkt het gebouw zonder syndicus, dan regelen de eigenaars het zelf.

Hoe lang is een asbestattest geldig?

Standaard tien jaar, of tot er een recenter attest is. Afhankelijk van wat de deskundige vond, kan de geldigheid korter of langer zijn. De geldigheidsduur staat op het attest zelf. Wordt er later een appartement verkocht, dan deelt de verkoper de inhoud van het attest van de gemene delen mee aan de koper bij het compromis. De notaris vraagt het ook op bij de syndicus, net als de andere stukken bij de verkoop van een appartement.

Wat is het EPC van de gemeenschappelijke delen?

Het EPC van de gemeenschappelijke delen (EPC GD) beschrijft de energieprestatie van de gedeelde delen van het gebouw: het dak, de gevels, de inkomhal en collectieve installaties zoals de centrale verwarming of ventilatie. Het werd stapsgewijs verplicht: vanaf 2022 voor gebouwen met minstens 15 gebouweenheden, vanaf 2023 vanaf vijf, en sinds 1 januari 2024 voor elk gebouw met minstens twee wooneenheden. Nieuwbouw krijgt uitstel tot tien jaar na de vergunning. Een energiedeskundige type A maakt het op, op vraag van de vereniging van mede-eigenaars.

Het EPC GD vervalt na tien jaar, of eerder als minstens 15 procent van de buitenschil vervangen of geïsoleerd wordt, of als een collectieve installatie vervangen of nieuw geplaatst wordt. De gegevens ervan gaan mee in de EPC's van de appartementen. Laat het daarom eerst opmaken. Bij een verkoop of verhuur van een appartement horen het EPC van het appartement en het EPC GD samen.

Geldt de renovatieplicht ook voor de gemeenschappelijke delen?

Niet rechtstreeks. Wie sinds 2023 een appartement met EPC-label E of F koopt, moet dat binnen zes jaar na de akte naar label D of beter brengen. Die plicht geldt per wooneenheid, niet voor het hele gebouw en niet voor de collectieve delen. Soms haalt een eigenaar label D pas met werken aan gedeelde delen, zoals dakisolatie of een nieuwe collectieve ketel. Volgens Vlaanderen.be kan de algemene vergadering over zulke verplichte werken beslissen met een gewone meerderheid. Werken die de wet oplegt, vallen immers niet onder de tweederdemeerderheid voor werken aan de gemeenschappelijke delen (art. 3.88 BW, vroeger art. 577-7). Een meerjarenonderhoudsplan helpt om zulke werken op tijd te plannen.

Gelden dezelfde regels in Brussel en Wallonië?

Nee. Het asbestattest, het EPC GD en de renovatieplicht zijn Vlaamse regels. Brussel en Wallonië hebben eigen regels voor energieprestatie en asbest. Beheer je een gebouw buiten Vlaanderen, kijk dan de regels van dat gewest na.

In Beheerly zet je het EPC en de asbestinventaris van een gebouw bij de keuringen, met de vervaldatum en het attest als document. Je krijgt een herinnering vóór het attest vervalt, en de aanbevelingen uit het EPC neem je mee in het meerjarenonderhoudsplan.