Begrippenlijst mede-eigendom

Het aandeel of de quotiteit is het deel van de gemeenschappelijke delen dat bij een kavel hoort, meestal uitgedrukt in duizendsten. Het bepaalt hoeveel stemmen een mede-eigenaar heeft in de algemene vergadering en vaak ook welk deel van de kosten hij betaalt.

Achterstallige lasten zijn provisies en afrekeningen die een mede-eigenaar niet op tijd betaalde. De syndicus maant aan en kan de achterstallen gerechtelijk invorderen.

De algemene vergadering is het beslissingsorgaan van de vereniging van mede-eigenaars. Alle mede-eigenaars hebben er stemrecht volgens hun aandelen. Ze komt minstens één keer per jaar samen en beslist over onder meer de begroting, werken en de aanstelling van de syndicus.

De basisakte is de notariële akte die een gebouw opdeelt in privatieve en gemeenschappelijke delen en het aandeel van elke kavel in de gemeenschappelijke delen vastlegt. Samen met het reglement van mede-eigendom vormt ze de statuten van het gebouw.

De commissaris van de rekeningen controleert de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars. De algemene vergadering stelt hem elk jaar aan (art. 3.91 BW). Hij hoeft geen mede-eigenaar te zijn.

Gemeenschappelijke delen (ook gemene delen) zijn de delen van een gebouw die aan alle mede-eigenaars samen toebehoren, zoals het dak, de gevel, de inkomhal, de trappen en de lift. Welke delen gemeenschappelijk zijn, staat in de basisakte.

Bij de verkoop van een kavel bezorgt de syndicus aan de notaris informatie over onder meer het werkkapitaal, het reservekapitaal, achterstallen, al besliste werken en lopende procedures (art. 3.94 BW).

Een kavel is één eenheid in een mede-eigendom: een privatief deel, zoals een appartement, garage of kelder, samen met het aandeel in de gemeenschappelijke delen dat erbij hoort.

Een mede-eigenaar is de eigenaar van een of meer kavels in een gebouw in mede-eigendom. Hij is lid van de vereniging van mede-eigenaars en stemt mee in de algemene vergadering.

De algemene vergadering beslist met de absolute meerderheid, tenzij de wet iets anders oplegt. Voor zwaardere beslissingen, zoals niet-verplichte werken aan de gemeenschappelijke delen, is een tweederdemeerderheid nodig; voor bijvoorbeeld een wijziging van de verdeling van de lasten een vierdevijfdemeerderheid. Onthoudingen en ongeldige stemmen tellen niet mee.

Een meerjarenonderhoudsplan of MJOP is een planning van de grote onderhouds- en vervangingswerken aan een gebouw voor de komende jaren, met een raming van de kosten. Het helpt om het reservekapitaal op het juiste niveau te houden.

De notulen zijn het verslag van de algemene vergadering, met de beslissingen, de behaalde meerderheden en de namen van wie tegenstemde of zich onthield. De syndicus stelt ze op en bezorgt ze binnen dertig dagen aan alle mede-eigenaars.

Het postinterventiedossier of PID is het technische dossier van een gebouw, met plannen zoals uitgevoerd, de ligging van leidingen, de gebruikte materialen en veiligheidsinstructies voor latere werken. In een mede-eigendom is er een deel voor de gemeenschappelijke delen en een deel per kavel.

Privatieve delen zijn de delen van een gebouw die uitsluitend aan één eigenaar toebehoren, zoals een appartement of een garage. De basisakte bepaalt waar de grens met de gemeenschappelijke delen ligt.

Een provisie is een voorschot dat mede-eigenaars periodiek betalen voor de kosten van het gebouw. Na het boekjaar volgt de afrekening, waarin de werkelijke kosten per kavel worden verrekend met de betaalde provisies.

Het quorum is het minimum aantal aanwezigen dat nodig is om geldig te beslissen. Een algemene vergadering beslist geldig als meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en zij samen minstens de helft van de aandelen hebben, of als de aanwezigen meer dan drie vierde van de aandelen hebben. Wordt het quorum niet gehaald, dan beslist een tweede vergadering ongeacht het aantal aanwezigen.

De raad van mede-eigendom is een groep mede-eigenaars die toezicht houdt op de syndicus. Hij is verplicht in gebouwen met minstens twintig kavels, kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend (art. 3.90 BW).

Het reglement van interne orde bevat de afspraken voor het samenleven in het gebouw, zoals het gebruik van de gemeenschappelijke delen en huisdieren. Het wordt opgesteld bij onderhandse akte en geldt ook voor huurders.

Het reglement van mede-eigendom regelt de rechten en plichten van de mede-eigenaars, de verdeling van de lasten en de werking van de algemene vergadering en de syndicus. Samen met de basisakte vormt het de statuten.

Het reservekapitaal is het spaargeld van de mede-eigendom voor grote, niet-periodieke uitgaven zoals een nieuw dak of een liftrenovatie. De vereniging moet er jaarlijks minstens 5% van de gewone gemeenschappelijke lasten van het vorige jaar in storten.

De statuten van een gebouw in mede-eigendom bestaan uit de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Ze worden bij notariële akte opgesteld en zijn tegenstelbaar aan elke nieuwe eigenaar.

De syndicus is de beheerder van een mede-eigendom. Hij voert de beslissingen van de algemene vergadering uit, beheert de financiën en vertegenwoordigt de vereniging van mede-eigenaars (art. 3.89 BW). Een professionele syndicus moet erkend zijn bij het BIV.

Een verdeelsleutel bepaalt welk deel van een bepaalde kost elke kavel betaalt. Meestal zijn dat de aandelen, maar voor sommige kosten, zoals de lift of verwarming, kan het reglement van mede-eigendom een andere sleutel vastleggen.

De vereniging van mede-eigenaars of VME is de rechtspersoon die alle mede-eigenaars van een gebouw samen vormen. Ze heeft een ondernemingsnummer, is eigenaar van het werkkapitaal en het reservekapitaal en wordt vertegenwoordigd door de syndicus.

Met een volmacht laat een mede-eigenaar zich in de algemene vergadering vertegenwoordigen door iemand anders. Niemand mag meer dan drie volmachten aannemen, tenzij hij samen met de volmachten niet meer dan 10% van alle stemmen heeft.

Een vrijwillige syndicus is een mede-eigenaar die het gebouw onbezoldigd beheert, vaak in kleinere gebouwen. Hij heeft geen BIV-erkenning nodig, maar heeft dezelfde wettelijke taken als een professionele syndicus.

Het werkkapitaal is het geld waarmee de mede-eigendom de gewone, terugkerende kosten betaalt, zoals schoonmaak, verlichting, verzekeringen, klein onderhoud en het ereloon van de syndicus.