Moet een vrijwillige syndicus erkend zijn bij het BIV?

Nee, niet als je de functie onbezoldigd uitoefent als mede-eigenaar. De BIV-erkenning geldt voor wie het beroep van syndicus gewoonlijk en tegen vergoeding uitoefent.

Mag een vrijwillige syndicus een vergoeding krijgen?

De algemene vergadering kan een onkostenvergoeding toekennen. Wordt het een echte bezoldiging en oefen je de functie gewoonlijk uit, dan ben je beroepsmatig bezig en gelden de regels voor professionele syndici. Laat dit bij twijfel nagaan door het BIV.

Hoelang duurt het mandaat van een vrijwillige syndicus?

Maximaal drie jaar, net als bij een professionele syndicus. De algemene vergadering kan het mandaat verlengen.

Terug naar de kennisbank

Mede-eigendom6 min lezen

Vrijwillige syndicus: taken, verplichtingen en praktische tips

Gepubliceerd op 23 oktober 2026

In kleinere appartementsgebouwen neemt vaak een van de eigenaars de rol van syndicus op. Zo’n vrijwillige syndicus (ook occasionele of niet-professionele syndicus genoemd) bespaart de mede-eigendom het ereloon van een kantoor. De wettelijke taken zijn wel dezelfde. In dit artikel lees je wat er van je verwacht wordt en hoe je het werk beheersbaar houdt.

Wie mag vrijwillige syndicus worden?

Elke mede-eigenaar kan door de algemene vergadering tot syndicus worden benoemd. Een erkenning bij het BIV is nodig voor wie de functie beroepsmatig en tegen vergoeding uitoefent, niet voor een eigenaar die het gebouw onbezoldigd beheert. Het mandaat duurt maximaal drie jaar en kan verlengd worden. De regels staan in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek (art. 3.84 tot 3.100, vroeger art. 577-3 en volgende).

De taken van een vrijwillige syndicus

De wet maakt geen onderscheid tussen een professionele en een vrijwillige syndicus. Je neemt dus dezelfde taken op als elke syndicus:

De algemene vergadering bijeenroepen, minstens één keer per jaar, en de beslissingen uitvoeren.
De financiën beheren: provisies opvragen, facturen betalen, de jaarafrekening opmaken en een reservekapitaal aanleggen.
Het gebouw onderhouden: dringende herstellingen laten uitvoeren, offertes opvragen en keuringen opvolgen.
De mede-eigendom vertegenwoordigen, bijvoorbeeld tegenover aannemers, verzekeraars en de notaris bij een verkoop.
Het archief bijhouden: de basisakte, het reglement van interne orde, de notulen en de belangrijke documenten.

Verplichtingen die je niet mag vergeten

Inschrijving in de KBO. De vereniging van mede-eigenaars heeft een ondernemingsnummer, en de syndicus wordt bij die vereniging in de KBO ingeschreven.
Aansprakelijkheidsverzekering. Volgens Vlaanderen.be geldt de verzekeringsplicht voor de beroepsaansprakelijkheid ook voor een occasionele syndicus. Vraag na of de brandpolis van het gebouw dit dekt.
Aparte rekeningen. Houd het geld van de mede-eigendom gescheiden van je eigen geld, met een rekening voor het werkkapitaal en een voor het reservekapitaal.
Informatie bij verkoop. Verkoopt een eigenaar zijn appartement, dan moet de syndicus de notaris de gevraagde informatie bezorgen. Meer daarover in informatie bij de verkoop van een appartement.

Zo houd je het beheersbaar

1Leg één plek vast waar bewoners problemen melden, in plaats van een mix van WhatsApp, mail en de deurbel.
2Plan de algemene vergadering en de keuringen een jaar vooruit, zodat geen termijn je verrast.
3Bewaar elke offerte en elke beslissing bij het gebouw, niet in je persoonlijke mailbox. Zo kan een opvolger verder.
4Vraag bij grotere werken altijd meerdere offertes. Lees hoe in offertes voor werken in een mede-eigendom.
5Spreek met de vergadering af wanneer je een professionele syndicus inschakelt, bijvoorbeeld bij grote renovaties of conflicten.

Met Beheerly Klein gebouw beheer je één gebouw tot 15 kavels voor € 19 per maand: meldingen, documenten, de algemene vergadering met notulen en de keuringen op één plek. Je bewoners melden via een QR-code, zonder account.

Veelgestelde vragen

Moet een vrijwillige syndicus erkend zijn bij het BIV?: Nee, niet als je de functie onbezoldigd uitoefent als mede-eigenaar. De BIV-erkenning geldt voor wie het beroep van syndicus gewoonlijk en tegen vergoeding uitoefent.
Mag een vrijwillige syndicus een vergoeding krijgen?: De algemene vergadering kan een onkostenvergoeding toekennen. Wordt het een echte bezoldiging en oefen je de functie gewoonlijk uit, dan ben je beroepsmatig bezig en gelden de regels voor professionele syndici. Laat dit bij twijfel nagaan door het BIV.
Hoelang duurt het mandaat van een vrijwillige syndicus?: Maximaal drie jaar, net als bij een professionele syndicus. De algemene vergadering kan het mandaat verlengen.