Offertes voor werken in een mede-eigendom: zo vergelijk je eerlijk
Gepubliceerd op 23 oktober 2026
Een lekkend dak, een liftrenovatie of een nieuwe gevel: in elke mede-eigendom komen er werken. De syndicus vraagt de offertes op, de mede-eigenaars beslissen en betalen. Omdat het om gemeenschappelijk geld gaat, verwachten de eigenaars dat de keuze eerlijk en controleerbaar is. Zo pak je offertes voor werken in een mede-eigendom aan.
Wie beslist over werken?
Dringende en kleine onderhoudswerken mag de syndicus zelf laten uitvoeren. Grotere werken beslist de algemene vergadering. De meerderheid hangt af van het soort werk: voor werken aan de gemene delen die de wet niet oplegt is doorgaans een twee derde meerderheid nodig, voor werken die wettelijk verplicht zijn volstaat de absolute meerderheid. Controleer altijd de basisakte en het reglement van je gebouw.
Wanneer is mededinging verplicht?
De algemene vergadering legt het bedrag vast vanaf wanneer opdrachten en contracten in mededinging gezet moeten worden. Boven dat bedrag vraagt de syndicus dus meerdere offertes en legt hij ze voor. Staat dat bedrag nog niet in de notulen, zet het dan op de agenda van de volgende vergadering. Het voorkomt discussie achteraf en beschermt de syndicus.
Een goede offerteaanvraag
Offertes zijn pas vergelijkbaar als elke aannemer op dezelfde vraag antwoordt. Een goede aanvraag bevat:
- een duidelijke beschrijving van het probleem en de gewenste oplossing, met foto’s;
- de plaats in het gebouw en hoe de aannemer toegang krijgt;
- wat in de prijs moet zitten, zoals stelling, afvoer en btw;
- een uiterste datum om te antwoorden en de gewenste uitvoeringsperiode;
- de vraag naar referenties, verzekering en, waar nodig, erkenning.
Offertes eerlijk vergelijken
- 1Zet ze naast elkaar op dezelfde punten: totaalbedrag, wat inbegrepen is, uitvoeringstermijn en waarborg.
- 2Let op wat ontbreekt. De goedkoopste offerte is soms goedkoop omdat een post ontbreekt.
- 3Vraag verduidelijking aan elke aannemer op dezelfde manier, zodat niemand bevoordeeld wordt.
- 4Leg een advies voor aan de algemene vergadering of de raad van mede-eigendom, met de offertes als bijlage.
- 5Bewaar alles bij het gebouw: de aanvraag, de offertes, de beslissing en de gunning. Een opvolger of de commissaris van de rekeningen moet het kunnen nagaan.
Na de gunning: de werf opvolgen
Met de gunning is het werk niet gedaan. Spreek een startdatum af, informeer de bewoners en volg de werf op tot de oplevering. Werken die een Postinterventiedossier vereisen, voeg je na afloop toe aan het dossier van het gebouw.
In Beheerly stuur je één offerteaanvraag naar meerdere aannemers. Zij antwoorden via een persoonlijke link, zonder account, en jij ziet de offertes naast elkaar. Lees ook hoe het werkt voor aannemers.
Veelgestelde vragen
- Hoeveel offertes moet een syndicus opvragen?
- De wet legt geen vast aantal op. De algemene vergadering bepaalt vanaf welk bedrag mededinging verplicht is. Boven dat bedrag zijn drie vergelijkbare offertes een gangbare praktijk.
- Mag de syndicus zelf een aannemer kiezen?
- Voor dringende werken en klein onderhoud wel. Voor grotere werken beslist de algemene vergadering, op basis van de offertes die de syndicus voorlegt.
- Welke meerderheid is nodig voor werken aan de gemene delen?
- Dat hangt af van het soort werk. Wettelijk verplichte werken vragen meestal een absolute meerderheid, andere werken aan de gemene delen een twee derde meerderheid. Controleer ook het reglement van je gebouw.