Raad van mede-eigendom: verplicht vanaf 20 kavels

Een raad van mede-eigendom is verplicht in elk gebouw of elke groep van gebouwen met minstens twintig kavels, waarbij kelders, garages en parkeerplaatsen niet meetellen. De raad bestaat uit mede-eigenaars en ziet erop toe dat de syndicus zijn taken goed uitvoert. In kleinere gebouwen mag de algemene vergadering er ook een oprichten.

Wat zegt de wet?

De raad van mede-eigendom staat in art. 3.90 van het Burgerlijk Wetboek (vroeger art. 577-8/1). De algemene vergadering benoemt elk lid afzonderlijk, met een volstrekte meerderheid. Lid worden kan wie een zakelijk recht op een kavel heeft en stemrecht heeft in de algemene vergadering, in de praktijk dus de mede-eigenaars. Bij elke gewone algemene vergadering beslissen de mede-eigenaars of het mandaat van de leden verlengd wordt.

Hoe tel je de twintig kavels?

Tel enkel de kavels die geen kelder, garage of parkeerplaats zijn: appartementen, handelsruimtes, kantoren en studio's. Een gebouw met 16 appartementen, 2 handelsruimtes en 30 garages telt dus 18 kavels en heeft geen verplichte raad. Hoeveel kavels er zijn, staat in de basisakte. Bij een groep van gebouwen tel je alle gebouwen samen.

Wat doet de raad van mede-eigendom?

• Toezicht op de syndicus. De kernopdracht: nagaan of de syndicus doet wat de wet, de statuten en de algemene vergadering van hem vragen.
• Stukken inzien. Na de syndicus te verwittigen mag de raad alle stukken over het beheer van de mede-eigendom inkijken en kopiëren: facturen, contracten, offertes, briefwisseling.
• Jaarverslag. Op elke gewone algemene vergadering legt de raad een omstandig verslag voor over hoe hij zijn opdracht uitvoerde.
• Extra opdrachten. De algemene vergadering kan de raad met een tweederdemeerderheid andere opdrachten geven, bijvoorbeeld het opvolgen van een grote renovatie. Zo'n opdracht gaat over welbepaalde handelingen. Wat de wet aan de algemene vergadering zelf voorbehoudt, kan niet naar de raad.

Wat doet de raad niet?

De raad beheert het gebouw niet. Hij bestelt geen werken, betaalt geen facturen en geeft aannemers geen opdrachten: dat blijft de taak van de syndicus. Grote beslissingen, zoals de begroting of werken boven het bedrag dat de algemene vergadering vastlegde, blijven bij de algemene vergadering. De raad controleert, signaleert en rapporteert.

Raad van mede-eigendom of commissaris van de rekeningen?

Naast de raad bestaat de commissaris van de rekeningen (art. 3.91 BW). Die wordt elk jaar door de algemene vergadering aangesteld en controleert de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars. Hij hoeft geen mede-eigenaar te zijn, en het kan ook een college van commissarissen zijn. De raad kijkt naar het hele beheer, de commissaris naar de cijfers. In veel gebouwen bestaan ze allebei.

Zo werken raad en syndicus vlot samen

• Spreek een vast ritme af, bijvoorbeeld een overleg per kwartaal, met een korte agenda: openstaande meldingen, lopende werken, achterstallen en de stand van de rekeningen.
• Geef de raad leestoegang tot de dossiers in plaats van stukken per mail te sturen. Dat spaart tijd en vermijdt discussie over wat wel of niet gedeeld werd.
• Laat de raad meekijken bij offertes voor grotere werken, zodat de algemene vergadering een voorstel krijgt dat al besproken is.
• Hou de afspraken en opmerkingen van de raad bij in het gebouwdossier. Dan staat het jaarverslag van de raad bijna vanzelf klaar.

In Beheerly staan meldingen, offertes, werven, documenten en de algemene vergadering per gebouw in één dossier. De syndicus deelt zo makkelijk een overzicht met de raad, en het verslag voor de algemene vergadering vertrekt van wat er echt gebeurde. Lees ook hoe je de notulen van de algemene vergadering opstelt.